기초연금 분양권·조합원입주권도 재산일까? 2026년 소득환산 계산 기준

기초연금을 신청할 때 아직 완공되지 않은 아파트 분양권이나 재개발·재건축 조합원입주권을 가지고 있다면 “실제 집이 아닌데도 재산으로 잡힐까?”라는 궁금증이 생길 수 있습니다.

결론부터 말하면 분양권과 조합원입주권도 기초연금 재산에 포함될 수 있습니다.

2026년 현재 「기초연금법 시행령」은 조합원입주권과 건물이 완성될 때 해당 건물과 토지를 취득할 수 있는 권리를 일반재산 범위에 포함하고 있습니다.

분양권도 일반재산으로 봅니다

기초연금에서 일반재산에는 토지·주택·건축물뿐 아니라 조합원입주권과 분양권에 해당하는 권리도 포함됩니다.

국민연금연구원이 2026년 기초연금 사업안내를 토대로 정리한 자료에서도 일반재산 항목에 조합원입주권과 분양권을 별도로 명시하고 있습니다.

따라서 아직 아파트가 완공되지 않았거나 실제 입주하지 않았다는 이유만으로 재산에서 제외되는 것은 아닙니다.

분양권은 얼마로 계산할까?

분양권은 일반적으로 조사일 현재까지 실제로 납입한 금액을 기준으로 재산가액을 확인합니다.

예를 들어 분양가 5억원 아파트에 계약금과 중도금으로 현재까지 2억원을 납입했다면, 단순히 최종 분양가 5억원 전체를 바로 재산으로 보는 것이 아니라 조사 시점까지의 납입금액을 기준으로 확인하는 구조입니다. 국민연금연구원 자료도 분양권의 재산가액을 조사일 기준 납입금액으로 정리하고 있습니다.

따라서 분양가보다 지금까지 얼마를 실제로 납입했는지가 중요합니다.

분양권 2억원이면 월 얼마가 잡힐까?

대도시에 거주하고 다른 일반재산·금융재산·부채가 없으며, 분양권에 현재까지 2억원을 납입했다고 단순 가정해보겠습니다.

2026년 대도시 기본재산액은 1억3,500만원이므로 2억원 - 1억3,500만원 = 6,500만원이 남습니다. 이를 연 4%로 환산하면 월 약 21만7천원의 재산 소득환산액이 발생합니다. 2026년 재산환산 기본식은 일반재산과 금융재산에서 각 공제액과 부채를 반영한 뒤 연 4%를 적용하는 구조입니다.

다만 실제로는 기존 주택이나 예금 등 다른 재산이 함께 있다면 결과가 달라집니다.

조합원입주권은 어떻게 계산할까?

조합원입주권은 분양권과 평가방식이 다릅니다.

2026년 기초연금 관련 자료에서는 조합원입주권을 관리처분계획에 따라 정해진 가격에 청산금을 더하거나 빼는 방식으로 재산가액을 산정한다고 설명합니다.

즉 분양권처럼 단순히 지금까지 낸 계약금과 중도금만 보는 것이 아니라, 재개발·재건축 사업 과정에서 확정된 종전자산가액과 청산금 등을 반영할 수 있습니다.

따라서 조합원입주권을 가지고 있다면 관리처분계획과 실제 납부·환급되는 청산금 자료를 확인하는 것이 중요합니다.

기존 집과 입주권을 같이 가지고 있다면?

둘 다 일반재산으로 반영될 수 있습니다.

예를 들어 기존 주택 2억원과 분양권 납입액 1억원이 있다면 일반재산을 단순히 각각 따로 계산하는 것이 아니라 주택과 분양권 등 일반재산을 합산한 뒤 지역별 기본재산액을 한 번 공제합니다.

따라서 “집은 기본재산 공제를 받고 분양권도 다시 공제받는다”는 방식으로 계산하면 안 됩니다.

분양권 중도금 대출도 부채로 인정될까?

분양권 취득 과정에서 금융기관 중도금대출이 있다면 기초연금에서 인정되는 금융기관 부채인지 함께 확인할 수 있습니다.

2026년 재산환산식에서는 금융기관 대출 등을 재산에서 차감하는 부채로 반영합니다.

예를 들어 분양권 납입액 2억원 중 실제 금융기관 대출잔액이 1억원이고 해당 대출이 인정부채라면 재산환산 결과가 달라질 수 있습니다.

다만 대출 명목만으로 임의 차감하는 것이 아니라 실제 금융정보에 확인되는 채무를 기준으로 봅니다.

분양권을 팔면 기초연금 재산에서 바로 없어질까?

분양권을 매도하면 해당 권리 자체는 없어질 수 있습니다.

하지만 매도대금이 통장에 남으면 금융재산으로 다시 반영될 수 있습니다.

예를 들어 분양권을 2억원에 매도한 뒤 2억원을 예금으로 가지고 있다면 분양권은 없어지더라도 금융재산이 증가합니다.

또 자녀 등에게 무상으로 넘겼다면 2011년 7월 1일 이후 증여·처분재산을 대상으로 하는 기타증여재산 규정을 확인해야 합니다. 현행 시행령은 일정한 증여·처분재산도 재산 범위에 포함하도록 규정합니다.

자주 묻는 질문

분양권도 기초연금 재산으로 잡히나요?

네. 아직 건물이 완공되지 않았더라도 건물을 취득할 수 있는 권리는 기초연금 일반재산에 포함될 수 있습니다.

분양가 5억원이면 5억원 전부 잡히나요?

분양권의 경우 2026년 기초연금 자료에서는 조사일 현재까지 납입한 금액을 재산가액으로 반영하는 것으로 정리하고 있습니다.

조합원입주권도 같은 방식인가요?

조합원입주권은 관리처분계획에 따라 정해진 가격에 청산금을 가감해 산정하므로 일반 분양권과 계산방식이 다릅니다.

중도금대출이 있으면 빼주나요?

실제 인정되는 금융기관 대출이라면 재산의 소득환산 과정에서 부채로 차감될 수 있습니다.

정리

2026년 기초연금에서는 아파트 분양권과 재개발·재건축 조합원입주권도 일반재산으로 반영합니다. 현행 「기초연금법 시행령」에서도 두 권리를 재산 범위에 명시하고 있습니다.

분양권은 일반적으로 조사일 현재까지 납입한 금액, 조합원입주권은 관리처분계획상의 가격에 청산금을 가감한 금액을 기준으로 평가합니다.

따라서 아직 입주하지 않았다고 해서 재산에서 제외되는 것은 아니며, 기존 주택·예금·대출 등 다른 재산과 함께 최종 소득인정액을 계산해야 합니다.

※ 2026년 시행 중인 「기초연금법 시행령」과 보건복지부 「2026년 기초연금 사업안내」를 기준으로 작성했습니다.

공식 확인 자료

• 국가법령정보센터 「기초연금법 시행령」 제3조
• 보건복지부 「2026년 기초연금 사업안내」
• 국민연금연구원 「2026년 기초연금 선정기준 모형 고도화 연구」

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