주택연금 받으면 기초연금 줄어들까? 2026년 소득·부채 계산 기준

집을 담보로 주택연금을 받고 있다면 기초연금 신청할 때 가장 헷갈리는 부분이 있습니다.

“주택연금도 매달 받는 연금이니까 국민연금처럼 소득으로 잡히는 것 아닐까?”

결론부터 말하면 주택연금은 국민연금 같은 연금소득과 성격이 다릅니다. 주택을 담보로 돈을 빌려 매월 지급받는 금융상품이기 때문에 기초연금 재산조사에서는 일반적인 연금소득보다 부채 측면이 중요합니다.

한국주택금융공사도 주택연금을 주택을 담보로 제공하고 매월 노후생활자금을 받는 제도로 설명하며, 지금까지 지급받은 월지급금과 보증료·이자 등이 쌓여 대출잔액을 형성한다고 안내합니다.

주택연금은 국민연금과 다릅니다

국민연금은 기초연금 계산에서 공적이전소득으로 소득평가액에 포함됩니다.

반면 주택연금은 이름은 연금이지만 본질적으로 주택담보대출의 일종입니다.

한국주택금융공사에 따르면 주택연금 대출잔액은 지금까지 받은 월지급금, 개별인출금, 보증료와 이에 대한 대출이자를 합해 계산됩니다.

따라서 매월 주택연금 100만원을 받는다고 해서 국민연금 100만원을 받는 것처럼 그대로 월소득 100만원으로 더하는 구조와는 다릅니다.

주택연금으로 받은 금액은 부채로 볼 수 있습니다

기초연금의 재산 소득환산 기본식은 다음과 같습니다.

[(일반재산 – 기본재산액) + (금융재산 – 2,000만원) – 부채] × 연 4% ÷ 12

2026년 국민연금연구원 자료에서도 금융기관 대출 등을 기초연금 재산환산 과정에서 차감하는 부채로 분류하고 있습니다.

기초연금 사업안내에서도 주택연금이 기타소득으로 잡혀 있을 경우 이를 소득에서 제외하고 지급받은 주택연금 누적액을 부채로 산정하는 기준을 적용해 왔습니다.

즉 주택연금은 매달 받는 돈 때문에 소득이 계속 올라가는 방식보다, 누적된 주택연금 대출잔액이 재산계산에서 부채로 반영되는 구조로 이해하는 것이 맞습니다.

집은 주택연금에 가입하면 재산에서 없어질까?

아닙니다.

주택연금에 가입하더라도 해당 주택을 본인이 계속 소유하고 거주하는 구조라면 주택 자체는 일반재산으로 기초연금 계산에 반영됩니다.

한국주택금융공사도 주택 소유자가 집을 담보로 제공하고 계속 거주하면서 월지급금을 받는 제도라고 설명합니다.

따라서 기초연금에서는 주택의 재산가액을 확인하고, 반대편에서는 인정되는 주택연금 대출잔액을 부채로 차감하는 방식으로 볼 수 있습니다.

예를 들어 집 4억원에 주택연금 부채 5천만원이라면?

대도시 거주자가 재산가액 4억원인 주택을 보유하고 있고, 현재 인정되는 주택연금 대출잔액이 5천만원이라고 단순 가정해보겠습니다. 다른 재산과 소득은 없다고 하겠습니다.

대도시 기본재산액 1억3,500만원을 빼면 2억6,500만원이 남고, 여기에서 주택연금 부채 5천만원을 차감하면 환산대상 재산은 2억1,500만원입니다.

이를 연 4%로 환산하면 월 재산 소득환산액은 약 71만7천원입니다.

주택연금 부채가 전혀 없다면 같은 주택의 단순 환산액은 약 88만3천원이므로, 인정부채가 늘어나면 재산의 소득환산액은 낮아질 수 있습니다.

주택연금을 많이 받을수록 기초연금에 유리할까?

그렇게 단순하게 판단해서는 안 됩니다.

주택연금 대출잔액이 증가하면 부채가 늘어 재산환산액을 낮추는 효과가 있을 수 있지만, 그렇다고 기초연금을 받기 위해 일부러 주택연금 수령액을 늘리는 것이 항상 경제적으로 유리한 것은 아닙니다.

주택연금은 지급받은 금액뿐 아니라 보증료와 대출이자도 누적되어 대출잔액이 증가하는 구조입니다.

따라서 기초연금 한 가지만 보고 판단하기보다 실제 노후 현금흐름과 상속계획 등을 함께 고려해야 합니다.

주택연금 받은 돈을 통장에 모으면?

주택연금 자체는 대출 성격이지만 지급받은 돈을 사용하지 않고 통장에 계속 쌓아두면 예금이라는 금융재산도 증가할 수 있습니다.

예를 들어 주택연금으로 받은 금액 중 3천만원이 그대로 예금으로 남아 있다면 부채는 증가하지만 금융재산도 함께 증가할 수 있습니다.

따라서 “주택연금은 부채니까 받을수록 무조건 기초연금에 유리하다”고 계산해서는 안 됩니다.

기초연금 수급자는 우대형 주택연금도 있습니다

한국주택금융공사는 일정 요건을 충족하는 기초연금 수급자를 대상으로 우대형 주택연금도 운영하고 있습니다.

2026년 현재 부부 중 1명 이상이 기초연금 수급권자이고, 부부 합산 시가 2억5천만원 미만의 1주택을 보유한 경우 우대형 주택연금을 이용할 수 있으며 일반형보다 높은 월지급금을 받을 수 있습니다.

즉 기초연금을 받고 있다는 이유로 주택연금 가입이 제한되는 것은 아닙니다.

자주 묻는 질문

주택연금 월 100만원 받으면 기초연금 소득도 100만원 늘어나나요?

주택연금은 국민연금과 달리 주택담보대출 성격의 금융상품입니다. 지급액 누계는 대출잔액을 형성하며 기초연금 재산조사에서는 부채 측면을 함께 확인합니다.

주택연금에 가입하면 집은 재산에서 빠지나요?

아닙니다. 집을 담보로 제공해 계속 거주하면서 지급금을 받는 구조이므로 주택 자체의 재산평가는 별도로 이루어질 수 있습니다.

주택연금과 기초연금을 같이 받을 수 있나요?

가능합니다. 실제로 한국주택금융공사는 기초연금 수급권자를 대상으로 하는 우대형 주택연금 상품도 운영하고 있습니다.

정리

2026년 기초연금에서 주택연금은 국민연금처럼 단순한 월 연금소득으로 보는 상품이 아닙니다.

주택연금은 집을 담보로 노후자금을 지급받는 금융상품이며, 지급받은 금액과 보증료·이자가 누적돼 대출잔액을 형성합니다. 기초연금의 재산 소득환산에서도 금융기관 대출 등 인정부채는 재산에서 차감됩니다.

다만 주택연금에 가입해도 주택 자체가 자동으로 재산에서 없어지는 것은 아니며, 지급받은 돈을 통장에 계속 보유하면 금융재산이 증가할 수도 있습니다.

따라서 실제 기초연금 계산에서는 주택가액 + 주택연금 대출잔액 + 예금 등 다른 금융재산 + 국민연금 등 다른 소득을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

※ 2026년 기초연금 소득인정액 산정기준과 한국주택금융공사의 현행 주택연금 제도를 기준으로 작성했습니다.

공식 확인 자료

• 보건복지부 「2026년 기초연금 사업안내」
• 국민연금연구원 「2026년 기초연금 선정기준 모형 고도화 연구」
• 한국주택금융공사 「주택연금이란」
• 한국주택금융공사 「주택연금 대출잔액 안내」

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