2027년 오피스텔 기준시가 하락, 세금도 줄어들까? 조회방법·12월 2일 신청 정리

2027년 오피스텔과 상업용 건물의 기준시가가 공개되면서 건물 소유자들의 관심이 높아지고 있습니다.

전국 오피스텔 기준시가는 평균 0.47%, 상업용 건물은 0.81% 하락하는 것으로 나타났습니다. 반면 서울은 오피스텔 기준시가가 약 2.07% 상승해 지역별 차이를 보였습니다.

그렇다면 기준시가가 내려가면 재산세나 상속세도 줄어드는 걸까요?

2026년 11월 13일부터 12월 2일까지는 2027년 기준시가 사전열람과 의견제출이 가능합니다. 소유자라면 본인 건물의 가격이 어떻게 달라지는지 확인할 필요가 있습니다.

2027년 오피스텔 기준시가 얼마나 달라질까?

이번에 공개된 기준시가안은 전국 오피스텔과 일정 규모 이상의 상업용 건물을 대상으로 합니다.

전체 고시 대상은 약 256만 호로 지난해보다 2.7% 증가했습니다.

주요 지역별 오피스텔 기준시가 변동률은 다음과 같습니다.

지역	2027년 변동률(안)
전국	-0.47%
서울	+2.07%
경기	-1.39%
인천	-3.03%
부산	-1.72%
대구	-5.28%
세종	-3.67%

전국 평균은 하락했지만 서울은 상승한 것이 특징입니다.

다만 이는 지역별 평균 변동률이므로 같은 지역이라도 개별 오피스텔의 위치와 규모, 거래상황 등에 따라 실제 기준시가는 달라질 수 있습니다.

오피스텔 기준시가란 무엇일까?

기준시가는 세금을 계산할 때 활용하는 부동산 평가금액 중 하나입니다.

오피스텔과 일정 규모 이상의 상업용 건물은 토지와 건물의 가치를 함께 반영해 호별 ㎡당 기준시가를 산정합니다.

예를 들어 어떤 오피스텔의 기준시가가 ㎡당 300만원이고 해당 호실의 적용 면적이 40㎡라면 단순 계산상 기준시가는 1억2,000만원입니다.

하지만 기준시가가 실제 매매가격이나 전세보증금과 같다는 의미는 아닙니다.

실제 거래가격과 세금 계산에 사용하는 평가금액은 서로 다를 수 있습니다.

기준시가 내려가면 재산세도 줄어들까?

가장 많이 혼동하는 부분입니다.

결론부터 말하면 이번에 공개된 기준시가가 하락해도 재산세가 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.

재산세와 취득세 등 지방세는 별도의 시가표준액과 과세기준을 적용합니다.

종합부동산세 역시 이번 국세청 기준시가를 직접 적용하지 않습니다.

따라서 기준시가가 5% 하락했다는 이유만으로 내년 재산세도 5% 감소한다고 계산하면 안 됩니다.

상속세와 증여세에는 영향이 있을까?

상속세와 증여세는 이번 기준시가와 관련이 있습니다.

원칙적으로 상속재산이나 증여재산은 해당 시점의 시가를 기준으로 평가합니다.

다만 적정한 시가를 확인하기 어려운 경우에는 세법에서 정한 보충적 평가방법으로 기준시가를 활용할 수 있습니다.

예를 들어 부모에게서 오피스텔을 증여받았는데 인정되는 매매사례가액이나 감정가액 등을 확인하기 어렵다면 기준시가가 평가에 활용될 수 있습니다.

따라서 기준시가 하락이 세금 계산에 영향을 줄 가능성은 있지만, 실제 시가가 확인되는 경우에는 기준시가가 낮아졌다는 이유만으로 세금이 줄어드는 것은 아닙니다.

양도소득세에도 적용될까?

양도소득세는 원칙적으로 실제 양도가액과 취득가액을 기준으로 계산합니다.

하지만 과거에 취득한 오피스텔의 실제 취득가격을 확인할 수 없는 경우에는 환산취득가액 계산 등에 기준시가가 활용될 수 있습니다.

따라서 오래전에 구입한 건물을 매도하려는 사람이라면 취득 당시의 계약서와 거래금액을 확인하는 것이 중요합니다.

단순히 2027년 기준시가가 내려갔다고 모든 오피스텔 양도소득세가 감소하는 것은 아닙니다.

건강보험료도 내려갈까?

지역가입자의 건강보험료에는 재산 관련 자료가 반영될 수 있습니다.

하지만 이번 오피스텔·상업용 건물 기준시가는 건강보험료 부과에 직접 사용되는 자료가 아닙니다.

건강보험료는 별도로 정해진 재산 평가자료와 소득 등을 기준으로 산정합니다.

따라서 국세청 오피스텔 기준시가가 하락했다고 지역가입자 건강보험료까지 바로 내려가는 것은 아닙니다.

2027년 오피스텔 기준시가 조회방법

2026년 11월 13일부터 국세청 홈택스 또는 국세청 홈페이지에서 사전열람할 수 있습니다.

홈택스에서는 전체메뉴의 상담·불복·제보, 기타, 기준시가 조회, 오피스텔 및 상업용 건물 메뉴를 통해 관련 화면을 확인할 수 있습니다.

사전열람 안내에서 건물 소재지와 동·호수를 입력하면 해당 호실의 2027년 기준시가안을 조회할 수 있습니다.

최종 확정된 가격이 아니라는 점도 알아둬야 합니다.

기준시가에 이의가 있다면 12월 2일까지

본인 소유 건물의 기준시가가 주변 상황과 맞지 않는다고 판단되면 의견을 제출할 수 있습니다.

의견제출 기간은 2026년 11월 13일부터 12월 2일까지입니다.

온라인 조회화면에서 직접 제출하거나 의견 제출서를 작성해 관할 세무서에 방문 또는 우편으로 제출할 수 있습니다.

제출된 의견은 재조사와 심의절차를 거쳐 검토됩니다.

다만 의견을 제출했다고 반드시 기준시가가 변경되는 것은 아닙니다.

2027년 기준시가는 이러한 절차를 거쳐 2026년 12월 31일 최종 고시될 예정입니다.

자주 묻는 질문

오피스텔 기준시가가 하락하면 재산세도 내려가나요?

아닙니다. 이번 기준시가는 재산세 산정에 직접 적용되지 않으며, 재산세에는 별도 평가기준이 사용됩니다.

상속세와 증여세는 줄어들 수 있나요?

시가를 확인하기 어려워 기준시가를 활용하는 경우에는 영향을 받을 수 있습니다. 다만 실제 세금은 재산 평가방법과 공제조건 등에 따라 달라집니다.

2027년 기준시가는 언제 확정되나요?

2026년 12월 31일 최종 고시될 예정입니다.

기준시가에 이의신청은 언제까지 가능한가요?

이번 사전열람 단계의 의견제출 기한은 2026년 12월 2일까지입니다.

정리

2027년 전국 오피스텔 기준시가는 평균 0.47%, 상업용 건물은 0.81% 하락하는 안이 공개됐습니다.

다만 서울 오피스텔은 평균 2.07% 상승하는 등 지역별 차이가 있습니다.

이번 기준시가는 주로 상속·증여재산의 시가를 확인하기 어렵거나 양도소득세 계산에서 취득가액을 확인할 수 없는 경우 활용됩니다.

재산세·취득세·종합부동산세·건강보험료에는 직접 적용되지 않으므로 기준시가 하락이 곧 모든 세금의 감소를 의미하지는 않습니다.

오피스텔이나 상가를 소유하고 있다면 12월 2일까지 본인 건물의 기준시가안을 확인하고, 가격에 이의가 있다면 기간 내 의견을 제출하는 것이 좋습니다.

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