기초연금 집·전세보증금 얼마로 잡힐까? 2026년 지역별 기본재산 공제 계산

기초연금을 신청할 때 가장 궁금한 부분 중 하나가 집과 전세보증금입니다.

특히 자가주택이 있거나 전세로 살고 있는 사람은 이런 걱정을 많이 합니다.

“집 한 채 있으면 기초연금 못 받는 걸까?”

“전세보증금 2억원이면 월소득으로 2억원이 잡히는 걸까?”

그렇지는 않습니다.

기초연금에서는 주택이나 전세보증금을 그대로 월소득으로 보는 것이 아니라, 일정 금액을 공제한 뒤 남은 재산에 소득환산율을 적용해 월 소득인정액으로 바꿉니다.

2026년 기준 일반재산 기본재산액은 지역에 따라 다음과 같습니다.

지역	기본재산액
대도시	1억3,500만원
중소도시	8,500만원
농어촌	7,250만원

이 금액을 먼저 공제한 뒤 남는 일반재산에 연 4%의 소득환산율을 적용합니다.

집은 ‘시세’ 그대로 잡히는 것이 아닙니다

기초연금에서 주택을 평가할 때 단순히 부동산 중개사이트의 시세를 그대로 적용하는 것은 아닙니다.

실제 재산가액은 공적 자료를 기준으로 확인합니다.

주택의 경우에는 공시가격 등 행정기관이 확인할 수 있는 재산가액을 기준으로 반영되며, 토지와 건물도 각각 공적 평가자료를 사용합니다.

따라서:

“우리 집 시세가 5억원이니까 기초연금 재산도 5억원으로 계산된다.”

고 바로 단정하면 정확하지 않을 수 있습니다.

실제 소득인정액 계산에서는 행정상 확인되는 재산가액을 기준으로 봐야 합니다.

일반재산에는 어떤 것이 들어갈까?

기초연금에서 일반재산으로 보는 항목에는 대표적으로 다음이 포함됩니다.

• 주택
• 토지
• 건물
• 전세보증금
• 임차보증금
• 상가
• 기타 부동산

따라서 집을 보유하지 않더라도 전세보증금이 크다면 일반재산으로 반영될 수 있습니다.

기본재산액은 왜 지역마다 다를까?

주거에 필요한 최소한의 재산까지 모두 기초연금 재산으로 계산하면 대도시에 사는 사람에게 지나치게 불리할 수 있습니다.

예를 들어 서울이나 수도권은 같은 크기의 주택이라도 지방보다 가격이 훨씬 높을 수 있습니다.

그래서 기초연금에서는 지역별 생활수준과 주거비 차이를 고려해 기본재산액을 공제합니다.

2026년 기준으로:

• 대도시 1억3,500만원
• 중소도시 8,500만원
• 농어촌 7,250만원

을 기본적으로 공제합니다.

대도시는 어디를 말할까?

기초연금에서 말하는 대도시는 일반적으로 특별시·광역시의 구와 특례시 등을 포함하는 기준을 사용합니다.

중소도시는 도의 시 지역 등이 해당하고, 농어촌은 도의 군 지역 등을 중심으로 구분됩니다.

다만 행정구역 구분에 따라 달라질 수 있으므로 실제 신청자의 지역분류는 주민센터나 국민연금공단에서 확인하는 것이 가장 정확합니다.

집 2억원이면 월소득으로 얼마 잡힐까?

이해를 위해 다른 재산과 부채가 없다고 단순하게 가정해보겠습니다.

대도시에 거주하고 있고 주택 재산가액이 2억원이라고 해보겠습니다.

1단계. 기본재산액 공제

주택: 2억원

대도시 기본재산액: 1억3,500만원

남는 일반재산: 6,500만원

2단계. 연 4% 적용

6,500만원 × 4% = 연 260만원

3단계. 12개월로 나누기

260만원 ÷ 12 ≈ 21만6,667원 입니다.

즉 다른 재산과 소득이 전혀 없다는 단순 가정에서는 2억원 주택 때문에 월 소득인정액에 추가되는

금액은 약:21만7천원수준입니다.

같은 2억원 집이어도 지역에 따라 다릅니다

이번에는 같은 2억원 주택을 대도시·중소도시·농어촌으로 비교해보겠습니다.

대도시

2억원 – 1억3,500만원 = 6,500만원

월 환산: 약 21만6,667원

중소도시

2억원 – 8,500만원 = 1억1,500만원

연 4%: 460만원

월 환산: 약 38만3,333원

농어촌

2억원 – 7,250만원 = 1억2,750만원

연 4%: 510만원

월 환산: 약 42만5천원

같은 금액의 집을 가지고 있어도 지역별 기본재산액이 달라 소득환산액이 달라질 수 있습니다.

집 3억원이면?

대도시 기준으로 단순 계산해보겠습니다.

주택:3억원

기본재산액:1억3,500만원

남는 재산:1억6,500만원

연 4%:660만원

월 환산:55만원

입니다.

즉 대도시 3억원 주택 한 채만 있고 다른 재산과 부채가 없다는 단순 조건이라면 월 소득인정액에 약 55만원이 반영되는 구조입니다.

집 5억원이면?

대도시 기준:

5억원 – 1억3,500만원 = 3억6,500만원

연 4%:1,460만원

월 환산:약 121만6,667원 입니다.

따라서 집값이 올라갈수록 재산의 소득환산액도 커집니다.

다만 실제 주택 반영가액이 시세와 같지 않을 수 있고, 부채나 금융재산 등도 함께 계산하므로 이 숫자는 단순 예시입니다.

대도시 주택 단순 환산표

다른 재산과 부채가 없다고 가정하면 다음처럼 볼 수 있습니다.

주택 재산가액	기본재산액 공제 후	월 소득환산액
1억원	0원	0원
1억3,500만원	0원	0원
2억원	6,500만원	약 21만7천원
3억원	1억6,500만원	약 55만원
4억원	2억6,500만원	약 88만3천원
5억원	3억6,500만원	약 121만7천원
6억원	4억6,500만원	약 155만원

이 표 역시 일반재산만 단순 계산한 것입니다.

전세보증금도 재산으로 잡힙니다

자가주택이 없다고 해서 일반재산이 없는 것은 아닙니다.

전세보증금이나 임차보증금도 재산으로 반영됩니다.

예를 들어 서울에서 전세보증금 2억원에 살고 있다고 가정해보겠습니다.

다른 일반재산이 없다면 단순 구조는 : 전세보증금 2억원 – 대도시 기본재산액 1억3,500만원 = 6,500만원

입니다.

이 금액에 연 4%를 적용하면 월 약: 21만6,667원

의 재산 소득환산액이 됩니다.

즉 자가주택 2억원과 전세보증금 2억원은 재산 종류는 다르지만 일반재산 계산에서는 유사한 구조로 반영될 수 있습니다.

월세 보증금도 포함될까?

월세를 살더라도 보증금이 있다면 해당 보증금은 임차보증금으로 일반재산에 포함될 수 있습니다.

예를 들어:

• 보증금 5,000만원
• 월세 70만원

이라면 보증금 5,000만원은 일반재산으로 확인될 수 있습니다.

다만 월세 70만원 자체를 재산으로 보는 것은 아닙니다.

기초연금 소득인정액에서는 소득과 재산을 각각 다른 방식으로 계산합니다.

집도 있고 전세보증금도 있으면 합산합니다

예를 들어:

• 보유 주택 2억원
• 다른 집의 전세보증금 1억원

이 있다고 가정해보겠습니다.

일반재산 총액은 단순하게: 3억원 입니다.

대도시 기본재산액은 여기에서 한 번: 1억3,500만원을 공제합니다.

을 공제합니다.

따라서 남는 일반재산은 : 1억6,500만원 입니다.

각 재산별로 기본재산액을 따로 공제하는 것이 아닙니다.

부부면 기본재산액도 두 번 공제될까?

아닙니다.

기초연금은 가구 단위로 소득과 재산을 조사합니다.

따라서 부부라고 해서:

남편 1억3,500만원 + 아내 1억3,500만원

처럼 기본재산액을 두 번 공제하는 구조가 아닙니다.

가구 전체 일반재산을 합산한 뒤 해당 지역의 기본재산액을 한 번 적용합니다.

금융재산 2,000만원 공제 역시 가구 기준입니다.

주택담보대출이 있으면 빼줄까?

인정되는 부채라면 재산 계산에서 공제할 수 있습니다.

예를 들어 대도시에:

• 주택 4억원
• 주택담보대출 1억원

이 있다고 단순 가정해보겠습니다.

일반재산

4억원 – 기본재산액 1억3,500만원 = 2억6,500만원

부채 공제

2억6,500만원 – 1억원 = 1억6,500만원

연 4% 적용

1억6,500만원 × 4% = 660만원

월 환산 약 55만원 입니다.

대출이 없었다면 같은 주택의 월 재산환산액은 약 88만3천원이었으므로 인정되는 부채가 있으면 소득인정액이 낮아질 수 있습니다.

모든 빚을 다 빼주는 것은 아닙니다

주의해야 합니다.

본인이 “빚”이라고 생각하는 모든 금액이 기초연금에서 부채로 인정되는 것은 아닙니다.

대표적으로 금융기관 대출 등 객관적으로 확인 가능한 부채가 인정될 수 있습니다.

반면 가족이나 지인에게 빌렸다고 주장하는 돈은 실제 채무관계와 증빙 등에 따라 인정 여부가 달라질 수 있습니다.

따라서 부채가 많다고 단순히 재산에서 전부 빼서 계산하면 실제 결과와 달라질 수 있습니다.

집값이 올랐는데 바로 기초연금이 끊길까?

주택가격이 올랐다고 해서 실시간으로 매달 기초연금이 자동 변경되는 구조라고 보기는 어렵습니다.

재산조사 과정에서 공적자료를 통해 재산가액이 새로 반영되면 이후 기초연금 자격이나 지급액에 영향을 줄 수 있습니다.

특히 재산가액 상승으로 소득인정액이 선정기준액에 가까워진 사람은:

• 소득역전방지 감액
• 수급자격 변동

등이 발생할 가능성이 있습니다.

실거주 집도 똑같이 재산으로 잡힐까?

기본적으로 실거주 주택도 재산에 포함됩니다.

“내가 실제 살고 있는 집이니까 기초연금 재산에서는 제외된다.”

고 생각하면 안 됩니다.

다만 주거에 필요한 최소재산을 고려해 앞에서 설명한 지역별 기본재산액 공제가 적용됩니다.

즉 실거주 주택을 아예 제외하는 방식이 아니라 일정 금액을 기본적으로 빼주는 구조입니다.

집 한 채 있는데 소득이 없으면 기초연금 받을 수 있을까?

가능할 수 있습니다.

예를 들어 대도시에서 3억원 상당의 주택이 있고:

• 근로소득 없음
• 국민연금 없음
• 금융재산 없음
• 부채 없음

이라고 단순 가정해보겠습니다.

앞서 계산한 재산 소득환산액은 약: 55만원 입니다.

2026년 단독가구 선정기준액은: 247만원 입니다.

따라서 이 재산만 놓고 보면 선정기준액보다 상당히 낮습니다.

즉: “집 3억원이면 무조건 기초연금 탈락”

이라고 볼 수 없습니다.

다른 모든 소득과 재산을 합산한 최종 소득인정액이 중요합니다.

집 5억원이면?

대도시 5억원 주택을 단순 환산하면 월 약:

121만7천원

입니다.

다른 소득이 없다면 2026년 단독가구 선정기준액 247만원보다 낮습니다.

따라서 5억원 주택을 가지고 있다는 사실만으로 반드시 기초연금 대상에서 제외된다고 할 수 없습니다.

하지만 여기에:

• 국민연금 월 100만원
• 예금 1억원
• 이자소득

등이 추가된다면 최종 소득인정액은 크게 올라갈 수 있습니다.

집과 예금을 같이 가지고 있다면?

25번에서 살펴본 금융재산까지 합쳐보겠습니다.

대도시에 거주하는 단독가구가:

• 주택 3억원
• 예금 1억원
• 부채 없음

이라고 가정하겠습니다.

일반재산

3억원 – 1억3,500만원 = 1억6,500만원

금융재산

1억원 – 2,000만원 = 8,000만원

합산

1억6,500만원 + 8,000만원 = 2억4,500만원

연 4%

2억4,500만원 × 4% = 980만원

월 환산 약 81만6,667원 입니다.

이렇게 계산한 재산 소득환산액에 국민연금·근로소득·사업소득·이자소득 등의 소득평가액을 더하면 최종 소득인정액이 됩니다.

전세보증금 3억원 + 예금 5,000만원이라면?

대도시 기준으로 단순 계산해보겠습니다.

일반재산

전세보증금: 3억원

기본재산액 공제: 1억3,500만원

남는 일반재산: 1억6,500만원

금융재산

예금: 5,000만원

금융공제: 2,000만원

남는 금융재산: 3,000만원

합산 1억9,500만원

연 4%: 780만원

월: 65만원

정도가 재산 소득환산액이 됩니다.

지역이 바뀌면 결과도 바뀔 수 있습니다

같은 재산을 가지고 있어도 거주지가 대도시인지 농어촌인지에 따라 기본재산액이 달라집니다.

예를 들어 3억원 주택 한 채를 비교해보면:

대도시

3억원 – 1억3,500만원 = 1억6,500만원

월 환산: 55만원

중소도시

3억원 – 8,500만원 = 2억1,500만원

월 환산: 약 71만6,667원

농어촌

3억원 – 7,250만원 = 2억2,750만원

월 환산: 약 75만8,333원 입니다.

다만 실제 주소지를 일부러 변경하는 방식으로 재산기준을 인위적으로 조정할 수 있다고 단순하게 생각해서는 안 됩니다. 실제 거주와 행정상 자료 등을 기준으로 판단합니다.

자녀 명의 집에 살면 내 재산은 0원일까?

본인이나 배우자 명의가 아닌 주택이라면 해당 부동산 자체가 본인의 소유재산으로 잡히지 않을 수 있습니다.

하지만 자녀 집에 살면서 별도의 임차보증금이나 사용대가를 지급했다면 해당 계약내용에 따라 재산으로 반영될 수 있습니다.

또 가족 간 재산이전이 있었다면 기타 증여재산 문제가 생길 수도 있습니다.

따라서 단순히 명의만 바꾸면 기초연금 재산에서 없어지는 것으로 생각하는 것은 주의해야 합니다.

집을 자녀에게 증여하면 바로 재산에서 빠질까?

그렇지 않을 수 있습니다.

기초연금에서는 기초연금 수급을 위해 재산을 처분하거나 증여한 경우 일정 기간 이를 기타 증여재산으로 반영하는 제도가 있습니다.

따라서 집을 자녀에게 증여했다고 해서 다음 날부터 재산이 0원으로 인정된다고 단정할 수 없습니다.

기초연금을 염두에 둔 재산 증여는 세금과 상속·증여 문제도 있으므로 단순히 수급자격만 보고 결정하면 위험할 수 있습니다.

전세보증금을 돌려받아 예금으로 바꾸면 달라질까?

예를 들어 2억원 전세보증금을 돌려받아 은행예금 2억원으로 보유한다고 해보겠습니다.

전세보증금은 일반재산이고 예금은 금융재산이므로 적용되는 공제금액이 다릅니다.

대도시 전세보증금 2억원

기본재산액 1억3,500만원 공제 후: 6,500만원

금융재산 2억원

금융재산 공제 2,000만원 후: 1억8,000만원 입니다.

따라서 같은 2억원이라도 자산 형태에 따라 소득환산 계산 결과가 달라질 수 있습니다.

다만 실제 재산을 기초연금만을 목적으로 임의로 이동시키는 것은 다른 제도·세금·생활비 문제까지 함께 고려해야 합니다.

실제 기초연금 재산 계산식

개념적으로는 다음 구조입니다.

[(일반재산 – 지역별 기본재산액) + (금융재산 – 2,000만원) – 인정부채] × 4% ÷ 12

여기에 고급자동차·회원권 등 별도로 환산되는 재산이 있다면 추가될 수 있습니다.

그리고 이렇게 나온 재산의 소득환산액에:

• 근로소득
• 사업소득
• 국민연금 등 공적이전소득
• 재산소득

등을 계산한 소득평가액을 더해 최종 소득인정액을 구합니다.

집만으로 기초연금 탈락선은 얼마일까?

다른 소득·금융재산·부채가 전혀 없는 단독가구라는 극단적인 가정을 해보겠습니다.

2026년 단독가구 선정기준액: 247만원 입니다.

재산만으로 월 247만원이 환산되려면: 247만원 × 12 ÷ 4% = 7억4,100만원의 환산대상 일반재산이 필요합니다.

대도시라면 여기에 기본재산액 1억3,500만원을 더하면 단순 계산상: 약 8억7,600만원정도 입니다.

즉 다른 소득·재산이 전혀 없다는 가정이라면 대도시 일반재산만으로 선정기준액을 넘는 지점은 상당히 높습니다.

하지만 현실에서는 국민연금이나 금융재산 등이 함께 있으므로 실제 탈락선은 훨씬 낮아질 수 있습니다.

“집 얼마까지 있어야 기초연금 받을 수 있나요?”에 정답이 하나 없는 이유

예를 들어 똑같이 5억원 주택을 가진 두 사람이 있다고 해보겠습니다.

A씨

• 대도시 주택 5억원
• 국민연금 없음
• 금융재산 없음
• 다른 소득 없음

B씨

• 대도시 주택 5억원
• 국민연금 월 150만원
• 예금 2억원
• 사업소득 있음

기초연금 결과가 같을 수 없습니다.

따라서 주택가격만 보고:

“5억원까지 된다.”

“6억원이면 탈락한다.”

처럼 하나의 기준을 제시하는 것은 정확하지 않습니다.

전체 소득인정액을 계산해야 합니다.

실제 확인할 때는 이 순서가 좋습니다

1. 주택·토지·보증금 확인

본인과 배우자 명의 일반재산을 합산합니다.

2. 지역별 기본재산액 공제

2026년 기준:

• 대도시 1억3,500만원
• 중소도시 8,500만원
• 농어촌 7,250만원

입니다.

3. 금융재산 계산

예금·적금·주식·보험 등을 합산하고 가구당 2,000만원을 공제합니다.

4. 인정부채 차감

금융기관 대출 등 인정되는 부채를 뺍니다.

5. 연 4% 적용 후 12개월로 나누기

재산의 월 소득환산액을 구합니다.

6. 실제 소득을 더합니다

국민연금·근로·사업·이자소득 등을 합산해 최종 소득인정액을 계산합니다.

자주 묻는 질문

집 3억원 있으면 기초연금 못 받나요?

그렇지 않습니다. 대도시 기준으로 다른 재산과 부채가 없다는 단순 가정에서는 월 재산 소득환산액이 약 55만원입니다. 여기에 다른 소득과 재산을 합산해 최종 판단합니다.

집 5억원이면요?

대도시 기준 단순 재산 환산액은 월 약 121만7천원입니다. 이것만으로 2026년 단독가구 선정기준액 247만원을 넘지는 않지만 다른 소득·재산을 함께 확인해야 합니다.

전세보증금도 재산인가요?

네. 전세보증금과 임차보증금도 일반재산으로 반영될 수 있습니다.

부부면 기본재산 공제를 두 번 받나요?

아닙니다. 가구 전체 일반재산을 기준으로 지역별 기본재산액을 한 번 공제합니다.

주택담보대출은 빼주나요?

인정되는 금융기관 대출 등은 재산에서 부채로 공제될 수 있습니다.

집을 자녀에게 증여하면 바로 기초연금 재산에서 빠지나요?

단순하게 그렇다고 볼 수 없습니다. 처분·증여재산이 기타 증여재산으로 반영될 수 있으므로 실제 산정기준을 확인해야 합니다.

2026년 지역별 기본재산 공제액은 얼마인가요?

대도시 1억3,500만원, 중소도시 8,500만원, 농어촌 7,250만원입니다.

정리

기초연금에서 집이나 전세보증금이 있다고 해서 그 금액 전체가 월소득으로 잡히는 것은 아닙니다.

2026년 일반재산 계산에서는 먼저 거주지역에 따라:

• 대도시 1억3,500만원
• 중소도시 8,500만원
• 농어촌 7,250만원

을 기본재산액으로 공제합니다.

그다음 금융재산의 2,000만원 공제분과 인정부채 등을 함께 계산하고, 남는 재산에 연 4%의 소득환산율을 적용해 12개월로 나눕니다.

예를 들어 다른 재산·부채가 없다는 단순 가정에서 대도시 주택이:

• 2억원 → 월 약 21만7천원
• 3억원 → 월 약 55만원
• 5억원 → 월 약 121만7천원

정도의 재산 소득환산액으로 계산됩니다.

따라서 “집이 몇억원이면 기초연금을 못 받는다”는 하나의 숫자는 없습니다.

실제 기초연금은:

주택·전세보증금 + 금융재산 – 각종 공제 – 인정부채 → 재산 소득환산액 → 국민연금·근로·사업소득 합산

과정을 거쳐 최종 소득인정액을 구한 뒤 2026년 선정기준액인 단독가구 247만원, 부부가구 395만2천원과 비교합니다.

즉 주택가격 하나보다 전체 소득인정액을 계산하는 것이 핵심입니다.

최종 확인일: 2026년 8월 26일

※ 이 글은 2026년 기초연금 재산 소득환산 구조를 기준으로 단순화한 예시입니다. 실제 재산가액은 공시가격 등 공적 자료와 개별 재산조사를 통해 결정되며, 부채·증여재산·고급자동차 등 추가 요인에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

공식 확인 자료

• 보건복지부 「2026년 기초연금 사업안내」
• 국민연금공단 기초연금 소득인정액 안내
• 기초연금 일반재산·금융재산 소득환산 기준
• 보건복지부 2026년 기초연금 선정기준 고시

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