기초연금 임대보증금은 재산일까 부채일까? 2026년 전세·월세보증금 계산 기준

기초연금을 신청할 때 전세나 월세 보증금이 있으면 가장 헷갈리는 부분이 있습니다.

“내가 세입자로 낸 전세보증금은 재산일까?”, “내 집에 세입자가 들어와 받은 보증금은 내 재산일까, 아니면 빚으로 봐줄까?”

결론부터 말하면 보증금은 상황에 따라 재산이 되기도 하고 부채가 되기도 합니다.

2026년 기초연금 소득인정액 계산에서는 본인이 다른 사람 집에 맡긴 임차보증금은 일반재산, 반대로 본인이 소유한 집을 임대하면서 세입자에게 받은 임대보증금은 일정 범위에서 부채로 반영될 수 있습니다.

내가 세입자로 낸 전세보증금은 일반재산입니다

예를 들어 본인 소유 집은 없고 전세보증금 2억원을 내고 거주하고 있다면 그 2억원이 사라진 돈으로 처리되는 것은 아닙니다.

기초연금에서는 임차보증금도 일반재산에 포함해 계산합니다.

국민연금연구원이 정리한 2026년 기초연금 산식에서도 일반재산 항목에 임차보증금이 포함돼 있습니다.

즉 통장에 2억원이 없더라도 그 돈이 전세보증금 형태로 묶여 있다면 재산으로 볼 수 있습니다.

전세보증금 2억원이면 월 얼마로 잡힐까?

대도시에 거주하고 다른 재산과 부채가 전혀 없으며 전세보증금이 2억원이라고 단순 가정해보겠습니다.

2026년 대도시 기본재산액은 1억3,500만원이므로 2억원 - 1억3,500만원 = 6,500만원이 남습니다.

여기에 연 4%를 적용해 12개월로 나누면 월 재산 소득환산액은 약 21만7천원입니다.

따라서 전세보증금 2억원이 월소득 200만원으로 잡히는 것은 아니고, 일반재산으로 분류한 뒤 지역별 기본재산액을 공제하고 소득으로 환산합니다.

월세 보증금도 재산일까?

네.

월세를 내고 있더라도 집주인에게 맡긴 월세보증금은 임차보증금이므로 일반재산으로 확인할 수 있습니다.

예를 들어 보증금 5천만원에 월세 50만원인 집에 살고 있다면 기초연금 재산조사에서는 보증금 5천만원을 일반재산으로 보고, 매달 내는 월세 자체를 본인의 재산으로 잡지는 않습니다.

즉 보증금과 월세는 구분해서 봐야 합니다.

내가 집주인이라 받은 보증금은 어떻게 될까?

이번에는 반대 상황입니다.

본인이 주택을 소유하고 있고 세입자에게 전세보증금 2억원을 받았다면, 이 보증금은 단순히 본인의 금융재산으로만 볼 문제가 아닙니다.

왜냐하면 임대차계약이 끝나면 세입자에게 돌려줘야 하는 돈이기 때문입니다.

기초연금 재산 소득환산식에서는 일정한 임대보증금을 부채로 인정할 수 있습니다.

국민연금연구원 2026년 자료에서도 인정부채 항목에 임대보증금을 포함하고 있습니다.

받은 보증금 전액을 부채로 빼줄까?

여기서 중요한 부분이 있습니다.

임대보증금이라고 해서 받은 금액 전액을 무조건 부채로 차감하는 것은 아닙니다.

2026년 기초연금 기준에서는 임대보증금을 부채로 인정할 때 해당 임대재산 시가표준액의 50% 범위를 기준으로 반영하는 구조가 적용됩니다.

예를 들어 기초연금상 재산가액이 4억원인 주택에 세입자 전세보증금 3억원이 있다고 가정해보겠습니다.

부채 인정 한도가 시가표준액의 50%라면 4억원 × 50% = 2억원까지 인정될 수 있습니다. 따라서 보증금 3억원 전액이 아니라 최대 2억원 범위에서 부채로 반영될 수 있다는 뜻입니다.

집값 4억원, 전세보증금 2억원이면 어떻게 계산할까?

대도시에 거주하고 다른 재산이 없다고 단순 가정해보겠습니다.

주택가액 4억원에서 대도시 기본재산액 1억3,500만원을 공제하면 2억6,500만원이 남습니다.

여기서 인정되는 임대보증금 부채가 2억원이라면 2억6,500만원 - 2억원 = 6,500만원이 남고, 연 4%를 적용해 12개월로 나누면 월 재산 소득환산액은 약 21만7천원입니다.

즉 집값만 보고 계산했을 때보다 임대보증금 부채가 인정되면 재산환산액이 낮아질 수 있습니다.

세입자로 낸 보증금과 집주인이 받은 보증금은 완전히 다릅니다

이 부분은 꼭 구분해야 합니다.

세입자로 낸 보증금은 나중에 돌려받을 수 있는 본인의 권리이므로 일반재산에 가깝습니다.

반면 집주인으로서 받은 보증금은 나중에 세입자에게 돌려줘야 하는 채무이므로 인정범위 내에서 부채로 볼 수 있습니다.

따라서 같은 ‘전세보증금’이라는 단어를 쓰더라도 본인이 세입자인지 집주인인지에 따라 기초연금 계산 방향이 반대가 될 수 있습니다.

부모 집에 보증금 없이 무료로 살면?

보증금을 낸 임대차계약이 아니라 부모나 자녀 집에 무상으로 거주한다면 임차보증금 재산 자체는 없을 수 있습니다.

하지만 자녀 소유의 고가주택에 무료로 살고 있다면 별도의 무료임차소득 규정이 적용될 수 있습니다.

즉 보증금이 없다고 해서 무조건 기초연금 계산에 아무 영향이 없는 것은 아닙니다.

계약서가 없으면 어떻게 될까?

전세나 월세 보증금을 정확히 반영하려면 실제 임대차관계가 확인돼야 합니다.

기초연금 신청 시 해당자에게 전·월세 계약서를 요구하는 이유도 이 때문입니다.

세입자는 본인이 낸 보증금 규모를, 집주인은 실제 세입자에게 반환할 보증금이 얼마인지 확인해야 합니다.

따라서 실제 계약내용과 행정상 확인자료가 다르면 추가 증빙이 필요할 수 있습니다.

보증금을 자녀가 대신 내줬다면?

예를 들어 부모가 전세에 살지만 보증금 2억원을 자녀가 전액 마련해줬다면 단순히 “부모 돈이 아니니까 재산이 아니다”라고 단정하기는 어렵습니다.

계약 명의와 실제 반환청구권이 누구에게 있는지, 자녀가 증여한 것인지 빌려준 것인지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

특히 증여로 판단되면 별도의 기타증여재산이나 금융재산 문제가 연결될 수 있습니다.

이런 경우는 계약서와 자금관계까지 확인하는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

내가 세입자인데 전세보증금도 재산인가요?

네. 임차보증금은 기초연금에서 일반재산으로 반영될 수 있습니다.

집주인으로 받은 전세보증금은 내 재산인가요?

반환의무가 있는 금액이므로 일정 기준에 따라 부채로 인정될 수 있습니다.

받은 보증금은 전액 부채로 빼주나요?

반드시 그렇지는 않습니다. 2026년 기초연금 기준에서는 해당 임대재산의 시가표준액 50% 범위에서 인정하는 방식이 적용됩니다.

월세보증금도 재산인가요?

세입자가 낸 월세보증금 역시 임차보증금이므로 일반재산으로 확인할 수 있습니다.

정리

2026년 기초연금에서 전세·월세보증금은 본인이 어떤 위치에 있는지에 따라 계산이 달라집니다.

본인이 세입자로 낸 보증금은 일반재산, 본인이 집주인으로 받은 임대보증금은 일정 범위에서 부채로 반영될 수 있습니다.

특히 집주인이 받은 보증금은 전액을 무조건 차감하는 것이 아니라 해당 임대재산 시가표준액의 50% 범위 등 인정기준을 함께 확인해야 합니다.

따라서 기초연금에서 보증금을 계산할 때는 세입자인지 집주인인지 → 보증금 금액 → 임대재산 가액 → 다른 재산과 부채 순서로 확인하는 것이 정확합니다.

※ 2026년 보건복지부 기초연금 사업안내와 국민연금연구원의 소득인정액 산정기준을 토대로 작성했습니다.

공식 확인 자료

• 보건복지부 「2026년 기초연금 사업안내」
• 국민연금연구원 「2026년 기초연금 선정기준 모형 고도화 연구」
• 국가법령정보센터 「기초연금법 시행령」
• 국가법령정보센터 「기초연금법 시행규칙」

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