기초연금 집값은 시세로 볼까? 2026년 공시가격·시가표준액 재산평가 기준

기초연금을 신청할 때 집을 가지고 있다면 가장 먼저 궁금한 부분이 있습니다.

“우리 집은 부동산 시세가 5억원인데 기초연금에서도 5억원으로 재산을 잡을까?”

결론부터 말하면 기초연금은 부동산 중개사이트에 표시되는 실거래 시세를 그대로 재산가액으로 사용하는 구조가 아닙니다.

2026년 현재 「기초연금법 시행규칙」은 토지·건축물·주택의 재산가액을 「지방세법」에 따른 시가표준액을 기준으로 산정하도록 규정하고 있습니다.

아파트는 보통 공동주택가격을 기준으로 봅니다

「지방세법」 제4조에 따르면 토지와 주택의 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액을 사용합니다.

주택의 경우 형태에 따라 기준이 달라집니다.

아파트·연립·다세대 등 공동주택은 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격, 토지는 개별공시지가를 기초로 재산가액을 확인하는 구조입니다.

따라서 아파트 매매시세가 6억원이라고 해서 기초연금 재산에도 무조건 6억원이 그대로 입력되는 것은 아닙니다.

공시가격과 실제 시세는 같은 금액일까?

같은 개념이 아닙니다.

실제 시세는 부동산 시장에서 거래되는 예상가격이나 최근 실거래가 등을 말하고, 시가표준액은 세금이나 사회보장제도 등에서 재산가액을 판단하기 위해 사용하는 행정상 기준가격입니다.

행정안전부의 2026년 「지방세 시가표준액 조사·산정 기준」도 시가표준액을 ‘시가 그 자체는 아니지만 지방세 과세표준의 기준이 되는 적정가액’으로 설명합니다.

즉 인터넷에서 확인한 매매호가와 기초연금 재산조사 금액이 다를 수 있는 것이 정상입니다.

집 시세 5억원이면 기초연금 재산도 5억원일까?

예를 들어 부동산 시세가 5억원인 아파트의 공동주택가격이 3억원이라고 가정해보겠습니다.

기초연금 재산조사에서는 단순히 시세 5억원을 넣는 것이 아니라 법령에 따라 산정한 시가표준액을 기준으로 일반재산을 확인합니다.

따라서 이 사례에서는 다른 특별한 사정이 없다면 3억원을 기준으로 재산환산 계산이 시작될 수 있습니다.

다만 실제 공동주택가격은 매년 달라질 수 있고, 조사 시점의 행정자료를 기준으로 확인하므로 본인이 예상한 금액과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다.

대도시에서 주택가액 3억원이면 월 얼마로 환산될까?

다른 재산과 부채가 전혀 없고 대도시에 거주하며, 기초연금상 인정되는 주택가액이 3억원이라고 단순 가정해보겠습니다.

2026년 대도시 기본재산액 1억3,500만원을 공제하면 3억원 - 1억3,500만원 = 1억6,500만원이 남습니다.

여기에 재산 소득환산율 연 4%를 적용해 12개월로 나누면 월 약 55만원의 재산 소득환산액이 됩니다.

즉 집값 3억원이 그대로 월소득 300만원처럼 잡히는 것이 아니라 기본재산액을 공제한 뒤 일정 비율로 월소득으로 환산합니다.

토지는 어떻게 평가할까?

토지도 실제 매매시세가 아니라 법에서 정한 시가표준액을 사용합니다.

「지방세법」은 토지의 시가표준액을 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액으로 규정하고 있습니다. 일반적으로 토지는 개별공시지가를 기준으로 확인합니다.

따라서 실제로 인근 토지가 평당 200만원에 거래된다고 해도 그 가격을 그대로 기초연금 재산가액으로 사용하는 것은 아닙니다.

상가나 일반 건축물은 어떻게 볼까?

주택이 아닌 일반 건축물은 계산방식이 조금 다릅니다.

「지방세법」은 일반 건축물의 시가표준액을 거래가격·신축가격 등을 고려한 기준가격에 구조·용도·경과연수 등의 특성을 반영해 지방자치단체장이 결정하도록 규정합니다.

즉 아파트처럼 공동주택가격 하나만 확인하는 방식과는 다를 수 있습니다.

기초연금 시행규칙 역시 이런 지방세상 시가표준액을 재산가액 산정에 활용합니다.

공시가격이 없는 주택은 어떻게 할까?

모든 주택에 항상 공시가격이 존재하는 것은 아닙니다.

「지방세법」은 개별주택가격이나 공동주택가격이 공시되지 않은 경우 별도의 기준에 따라 지방자치단체가 산정한 가액을 사용하도록 하고 있습니다.

따라서 “공시가격 조회가 안 되니 기초연금에서는 재산이 0원으로 잡힌다”고 생각하면 안 됩니다.

행정기관에서 별도의 시가표준액을 산정할 수 있습니다.

집값이 떨어졌는데 기초연금 재산은 왜 그대로일까?

부동산 시장가격이 하락했다고 해서 기초연금 재산가액이 실시간으로 같이 떨어지는 것은 아닙니다.

기초연금 시행규칙은 조사일을 기준으로 법에서 정한 재산가액을 산정하도록 규정하고 있습니다.

따라서 최근 실거래가격이 크게 떨어졌더라도 해당 시점의 공시가격이나 시가표준액이 아직 그대로라면 기초연금 재산평가에서도 즉시 같은 폭으로 내려가지 않을 수 있습니다.

반대로 실제 시세가 올라가더라도 공시가격 반영시점과 차이가 생길 수 있습니다.

집이 여러 채면 각각 공제해줄까?

아닙니다.

주택이 두 채 있다고 해서 각 주택마다 지역별 기본재산액을 따로 공제하는 것은 아닙니다.

기초연금에서는 주택·토지·건축물 등 일반재산을 합산한 뒤 해당 지역의 기본재산액을 한 번 적용합니다.

따라서 주택 한 채의 공시가격만 보고 기초연금 가능 여부를 판단하기보다 본인과 배우자가 보유한 다른 부동산까지 함께 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

아파트 시세가 7억원이면 7억원 전부 기초연금 재산인가요?

반드시 그렇지 않습니다. 기초연금은 주택의 실제 매매호가가 아니라 「지방세법」에 따른 시가표준액을 기준으로 재산가액을 산정합니다.

아파트는 어떤 가격을 확인하면 되나요?

공동주택은 일반적으로 공시된 공동주택가격이 시가표준액의 기준이 됩니다.

토지도 실거래가로 계산하나요?

아닙니다. 토지 역시 공시된 가액을 기준으로 하며 일반적으로 개별공시지가를 확인합니다.

공시가격이 없으면 재산에서 빠지나요?

아닙니다. 공시가격이 없는 경우에도 법에서 정한 방법에 따라 지방자치단체가 가액을 산정할 수 있습니다.

정리

2026년 기초연금에서 집과 토지의 재산가액은 부동산 시세를 그대로 사용하는 것이 아닙니다.

「기초연금법 시행규칙」은 토지·건축물·주택 등의 재산가액을 「지방세법」상 시가표준액을 기준으로 산정하도록 규정하고 있습니다.

주택과 토지의 시가표준액은 다시 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액을 기본으로 하므로, 아파트라면 공동주택가격, 단독주택이라면 개별주택가격, 토지라면 개별공시지가가 중요한 기준이 됩니다.

따라서 기초연금 가능 여부를 직접 계산할 때는 부동산 중개사이트 시세 → 그대로 계산하는 것이 아니라 공시가격·시가표준액 확인 → 다른 일반재산과 합산 → 지역별 기본재산액 공제 → 재산 소득환산 순서로 보는 것이 정확합니다.

※ 2026년 7월 30일 시행 중인 「기초연금법 시행규칙」과 현행 「지방세법」을 기준으로 작성했습니다.

공식 확인 자료

• 국가법령정보센터 「기초연금법 시행규칙」 제3조
• 국가법령정보센터 「기초연금법 시행령」 제3조
• 국가법령정보센터 「지방세법」 제4조
• 행정안전부 「2026년 지방세 시가표준액 조사·산정 기준」

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